2023년 재개발 지역, 어디가 뜨고 어디가 식을까?

2023년 재개발 지역, 어디가 뜨고 어디가 식을까?

 

 


재개발은 도시의 활력을 되찾고 주민들의 주거환경을 개선하는 중요한 도시정책입니다. 하지만 재개발은 많은 시간과 비용이 들고, 주민들의 의견이 갈리는 등 여러 어려움이 있습니다. 그래서 재개발 지역을 선정하고 추진하는 과정에서는 정부와 지자체, 주민들, 개발사 등이 협력하고 소통해야 합니다.

2023년에는 서울시를 비롯한 전국에서 다양한 재개발 사업이 진행될 예정입니다. 이 중에서 어떤 지역이 재개발의 핫스팟이 될 수 있고, 어떤 지역은 재개발의 콜드스팟이 될 수 있을까요? 이번 글에서는 2023년 재개발 지역에 대해 사실에 근거해서 전문가톤으로 자세하게 알아보겠습니다.


 
 

2023년 재개발 지역의 특징

2023년 재개발 지역의 특징은 다음과 같습니다.


신속통합기획 (신통기획) 사업이 확대될 것으로 예상됩니다.

신통기획은 오세훈 서울시장이 재개발 활성화를 위해 도입한 제도로, 민간 재개발 공모 후보지를 선정하고 정비계획을 수립하는 과정을 단축하고 간소화하는 것입니다. 신통기획은 주민들의 동의율과 정비계획의 질을 중요한 평가요인으로 삼으며, 공모 후보지로 선정된 구역은 건축허가제한 및 토지거래허가구역으로 지정되어 권리산정기준일이 확정됩니다. 2021년에는 신통기획 1차 공모로 21개 구역이 선정되었고, 2022년에는 신통기획 2차 공모로 17개 구역이 선정되었습니다. 2023년에는 신통기획 3차 공모가 예상되며, 이전 공모에서 미선정된 구역들이 재도전할 가능성이 높습니다.


공공 재개발 사업이 계속될 것으로 예상됩니다.

공공재개발은 정부나 지자체가 주도적으로 개발사를 선정하고 정비계획을 수립하는 제도로, 민간 재개발보다 주민들의 이익보호와 공공성 확보에 초점을 맞춥니다. 공공재개발은 주로 침수지역이나 반지하주택이 밀집된 지역, 노후주택이 많은 지역, 도시계획적 관리가 필요한 지역 등에 적용됩니다. 2023년에는 서울시에서 공공 재개발 사업을 추진하는 ㈜빛세움이 한남 1구역, 흑석 2구역, 봉천 13구역 등 여러 구역의 재개발을 완료하거나 진행할 예정입니다. 또한 광주시에서는 광주혁신도시 내 공공 재개발 사업을 추진할 예정입니다.


재개발의 수요와 공급이 불균형할 것으로 예상됩니다.

재개발은 주거환경 개선뿐만 아니라 부동산 가치 상승과 수익 창출의 기회를 제공합니다. 그래서 많은 투자자들이 재개발 지역에 관심을 보이고 있습니다. 하지만 재개발은 많은 비용과 시간이 들고, 주민들의 의견이 갈리는 등 여러 어려움이 있습니다. 그래서 재개발 지역의 수요와 공급이 불균형하게 나타날 수 있습니다. 예를 들어, 서울시에서는 2023년에 약 26만 가구의 분양을 계획하고 있으며, 이 중 절반은 재개발·재건축 단지입니다. 하지만 재개발·재건축 단지의 분양가는 일반 단지보다 높고, 분양대상자도 제한적입니다. 그래서 재개발·재건축 단지의 분양에는 과열 현상이 나타날 수 있으며, 일부 단지는 분양률이 낮아질 수 있습니다.


 
 

2023년 재개발 지역의 전망

2023년 재개발 지역의 전망은 다음과 같습니다.
 

서울시에서는 신통기획 사업과 공공 재개발 사업이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.
 
서울시에서는 오세훈 시장의 재개발 활성화 정책에 따라 신통기획 사업을 확대하고 있습니다. 신통기획 사업은 주민들의 동의율과 정비계획의 질을 중요한 평가요인으로 삼으며, 공모 후보지로 선정된 구역은 건축허가제한 및 토지거래허가구역으로 지정되어 권리산정기준일이 확정됩니다. 2023년에는 신통기획 3차 공모가 예상되며, 이전 공모에서 미선정된 구역들이 재도전할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 한남 1구역은 2016년 뉴타운에서 해제된 뒤 2020년 공공재개발과 2021년 신통기획 1차 공모에서 동의율 50% 이상을 나타내는 등 주민들이 적극적으로 참여했으나 최종 후보지에서는 탈락하면서 주민들이 추진하는 공모에 한계를 체감했습니다.
 
하지만 ㈜빛세움을 PM업체로 선정해 재도전에 나서고 있으며, 신통기획 2차 공모에서는 72%라는 높은 동의율을 달성했습니다. 그러나 아쉽게도 신통기획 2차 공모는 침수지역 및 반지하주택의 문제를 해소하기 위한 취지로 가점을 배정했고, 이를 반영하듯 공모 후보지는 침수지역 및 반지하주택 밀집지역이 다수 포함됐습니다. 이에 한남 1구역은 높은 동의율에도 불구하고 탈락의 고배를 마셨습니다. 다만 신통기획 2차 후보지에 선정된 구역 중 1차 공모 탈락지 중 건축허가제한구역으로 고시된 구역이 다수 포함돼 있어 향후 3차 공모 시 1차 및 2차 공모탈락지역이 포함될 수 있다는 기대감이 높습니다. 이에 따라 향후 3차 공모신청에서는 한남 1구역의 선정 가능성이 어느 때보다 높게 점쳐지고 있습니다.

서울시에서는 또한 공공 재개발 사업을 계속 추진하고 있습니다. 공공재개발은 정부나 지자체가 주도적으로 개발사를 선정하고 정비계획을 수립하는 제도로, 민간 재개발보다 주민들의 이익보호와 공공성 확보에 초점을 맞춥니다. 공공재개발은 주로 침수지역이나 반지하주택이 밀집된 지역, 노후주택이 많은 지역, 도시계획적 관리가 필요한 지역 등에 적용됩니다. 2023년에는 서울시에서 공공 재개발 사업을 추진하는 ㈜빛세움이 한남 1구역, 흑석 2구역, 봉천 13구역 등 여러 구역의 재개발을 완료하거나 진행할 예정입니다. 예를 들어, 흑석 2구역은 2023년 상반기에 분양을 시작할 예정이며, 봉천 13구역은 2023년 하반기에 분양을 시작할 예정입니다. 이들 구역은 주민들의 동의율이 높고, 정비계획이 우수하며, 분양가격이 적정하다는 평가를 받고 있습니다.
 

광주시에서는 광주혁신도시 내 공공 재개발 사업이 주목받을 것으로 예상됩니다.
 
광주시에서는 광주혁신도시 내에 위치한 송정동과 송산동 일대를 대상으로 한 공공 재개발 사업을 추진하고 있습니다. 이 사업은 광주혁신도시의 중심부를 형성하고, 주민들의 주거환경을 개선하고, 지역경제를 활성화하는 목적으로 진행됩니다. 이 사업은 총 4단계로 나누어 진행되며, 1단계 사업은 2023년에 완공될 예정입니다. 1단계 사업은 총 2,800 가구가 들어서며, 이 중 1,000 가구가 일반에 분양될 예정입니다. 이 사업은 광주시에서 최초로 시행하는 공공 재개발 사업으로, 주민들의 동의율이 높고, 정비계획이 우수하며, 분양가격이 적정하다는 평가를 받고 있습니다.


 
 

2023년 재개발 지역의 투자전략

2023년 재개발 지역의 투자전략은 다음과 같습니다.


장기적인 측면에서 접근해야 합니다.

재개발은 주거환경 개선뿐만 아니라 부동산 가치 상승과 수익 창출의 기회를 제공합니다. 하지만 재개발은 많은 시간과 비용이 들고, 주민들의 의견이 갈리는 등 여러 어려움이 있습니다. 그래서 재개발 지역에 투자할 때는 단기적인 수익보다는 장기적인 측면에서 접근해야 합니다. 예를 들어, 재개발 지역에 분양권을 구매할 때는 분양가격뿐만 아니라 정비계획의 질, 주변환경의 변화, 재개발 과정에서 발생할 수 있는 리스크 등을 고려해야 합니다. 또한, 재개발 지역에 기존 주택을 매입할 때는 재개발 동의율, 정비계획 수립 여부, 권리산정기준일 고시 여부 등을 확인해야 합니다.


재개발의 수요와 공급을 분석해야 합니다.

재개발은 주거환경 개선뿐만 아니라 부동산 가치 상승과 수익 창출의 기회를 제공합니다. 하지만 재개발은 많은 시간과 비용이 들고, 주민들의 의견이 갈리는 등 여러 어려움이 있습니다. 그래서 재개발 지역의 수요와 공급이 불균형하게 나타날 수 있습니다. 예를 들어, 서울시에서는 2023년에 약 26만 가구의 분양을 계획하고 있으며, 이 중 절반은 재개발·재건축 단지입니다. 하지만 재개발·재건축 단지의 분양가는 일반 단지보다 높고, 분양대상자도 제한적입니다. 그래서 재개발·재건축 단지의 분양에는 과열 현상이 나타날 수 있으며, 일부 단지는 분양률이 낮아질 수 있습니다. 이런 경우에는 재개발·재건축 단지의 분양가격과 분양률을 비교하고, 주변환경과 정비계획의 질을 평가하고, 향후 가격변동 가능성을 예측해야 합니다.


 
 

마치며

2023년에는 서울시를 비롯한 전국에서 다양한 재개발 사업이 진행될 예정입니다. 이 중에서 어떤 지역이 재개발의 핫스팟이 될 수 있고, 어떤 지역은 재개발의 콜드스팟이 될 수 있을지에 대해 사실에 근거해서 전문가톤으로 자세하게 알아보았습니다. 2023년 재개발 지역의 특징은 신통기획 사업과 공공 재개발 사업이 확대될 것이라는 점이며, 2023년 재개발 지역의 전망은 서울시에서는 신통기획 사업과 공공 재개발 사업이 주를 이룰 것이고, 광주시에서는 광주혁신도시 내 공공 재개발 사업이 주목받을 것이라는 점입니다. 2023년 재개발 지역의 투자전략은 장기적인 측면에서 접근하고, 재개발의 수요와 공급을 분석하는 것입니다.

재개발은 도시의 활력을 되찾고 주민들의 주거환경을 개선하는 중요한 도시정책입니다. 하지만 재개발은 많은 시간과 비용이 들고, 주민들의 의견이 갈리는 등 여러 어려움이 있습니다. 그래서 재개발 지역에 투자할 때는 단기적인 수익보다는 장기적인 측면에서 접근해야 하며, 재개발의 수요와 공급을 분석해야 합니다. 또한, 재개발 지역의 정비계획과 주변환경, 분양가격과 분양률 등을 철저히 조사하고 비교해야 합니다. 이렇게 하면 2023년 재개발 지역에 성공적으로 투자할 수 있을 것입니다.

이상으로 2023년 재개발 지역에 대해 사실에 근거해서 전문가톤으로 자세하게 알아보았습니다. 이 글이 여러분들의 부동산 투자에 도움이 되길 바랍니다. 
 
 
 

참고:
2023년 경제ㆍ산업 전망 - KIET 산업연구원 
‘오세훈표 재개발’ 서울시 2023년 3차 신속통합기획 유력 
올해 26만 가구 분양… 절반은 재개발·재건축 
[2023 부동산 전망] "고점대비 30% 하락한 급매물…재개발·재건축 ....