2023년 8월 현재 부동산 투자, 국내 vs 해외

2023년 8월 현재 부동산 투자, 국내 vs 해외

오늘은 2023년 8월 현재 국내 상황과 해외 상황을 볼 때 부동산에 투자하는 것이 좋은지에 대해 알아보겠습니다.
부동산 투자는 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자 방법이지만, 최근 쏟아지는 부동산 규제와 금리 상승, 인구 감소 등으로 인해 국내 부동산 투자의 수익률이 점점 낮아지고 있습니다. 그렇다면 부동산 투자에 관심이 있는 투자자들은 어떻게 해야 할까요?

이 글에서는 국내 부동산과 해외 부동산의 장단점을 비교하고, 각각의 투자 전략을 제시하겠습니다.

국내 부동산 투자의 장점과 단점

1. 국내 부동산 투자의 장점은 다음과 같습니다.

소득세와 양도세의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자로 등록하면 소득세를 감면받거나 감면기간을 연장할 수 있고, 장기보유하면 양도세를 감면받거나 면제할 수 있습니다.

주거수요가 높은 지역이나 개발 가능성이 높은 지역을 선정하면 가치상승을 기대할 수 있습니다.
서울과 수도권 등 핵심지역 쏠림 등 지역별로 양극화를 보일 것이라는 의견도 있습니다. 하락장 속에서도 인구유입이 늘고, 수요가 받쳐주는 지역은 급매가 빠르게 소화되면서 차별화 장세가 펼쳐질 것이라는 분석입니다.

직접 운영하거나 관리할 수 있어 리스크를 최소화할 수 있습니다.
임차인의 신용도나 거래내역을 확인하거나, 부동산의 상태나 시설을 점검하거나, 법적 문제나 분쟁에 대응할 수 있습니다.


2. 국내 부동산 투자의 단점은 다음과 같습니다.

고액의 자금이 필요하고 유동성이 낮습니다.
예를 들어, 서울 아파트의 평균 매매가는 10억 원 이상이고, 전국 평균 매매가도 5억 원 이상입니다. 또한 매매 과정에서 중개수수료나 취득세 등의 비용이 발생하며, 매수자나 매도자를 찾는데 시간이 걸릴 수 있습니다.

경기침체와 금리상승에 따른 가격하락과 이자부담이 큽니다.
예를 들어, 2023년 주택시장 흐름에 대해 전문가의 56.6%는 '상저하저 (上低下低)'를 꼽았습니다. 상반기는 물론 하반기에도 침체가 지속될 것이라는 의미입니다. 또한 미국 인플레이션 완만한 하락 예상됨에 따라 미 연준 기준금리 내년 상반기까지 인상되어 5.5~5.75% 수준에 이를 전망입니다. 이는 국내 금리에도 영향을 미칠 것입니다.

부동산 규제와 세금 부담이 높습니다.
예를 들어, 정부는 부동산 시장 하향화 연착륙을 위해 관련 규제를 완화하고 나섰지만, 여전히 대출한도나 LTV, DTI 등의 규제가 존재하며, 고가주택이나 다주택자에 대한 세금도 높습니다.

해외 부동산 투자의 장점과 단점

1. 해외 부동산 투자의 장점은 다음과 같습니다.

다양한 투자 상품과 방법이 있습니다.
예를 들어, 해외 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 리츠(REITs)라는 상품이 있습니다. 리츠는 부동산을 직접 소유하거나 운영하거나 관련 증권에 투자하는 기업을 말합니다. 리츠는 주식처럼 거래가 가능하며, 일정 비율 이상의 수익을 배당금으로 돌려주어야 하는 법적 의무가 있습니다. 리츠에 투자하는 방법은 국내 상장 리츠, 글로벌 부동산 펀드, 글로벌 리츠 ETF, 해외 시장에 상장된 리츠나 리츠 ETF 등이 있습니다.

해외 경제와 부동산 시장의 성장 가능성이 높습니다.
예를 들어, 미국은 코로나19 팬데믹 이후 복구세를 보이고 있으며, 2023년 GDP 성장률은 4.1%로 전망됩니다. 또한 미국의 주택시장은 공급부족과 수요증가로 인해 가격상승이 지속될 것으로 예상됩니다. 유럽과 아시아 등 다른 지역의 부동산 시장도 코로나19 이후 회복세를 보일 것으로 전망됩니다.

리스크 분산과 환율 수익을 얻을 수 있습니다.
예를 들어, 해외 부동산에 투자하면 국내 경제와 시장의 영향을 줄일 수 있고, 다양한 자산과 지역을 포트폴리오에 담을 수 있습니다. 또한 원화 대비 외화가 강세를 보일 경우 환율 차익을 얻을 수 있습니다.


2. 해외 부동산 투자의 단점은 다음과 같습니다.

정보수집과 법률적 문제가 어렵고 복잡합니다.
예를 들어, 해외 부동산에 투자하려면 해당 국가의 경제와 시장 상황, 법률과 세금 제도, 문화와 언어 등을 잘 파악해야 합니다. 또한 해외 부동산의 실거래가나 임대료 등을 확인하기 어렵고, 임차인의 신용도나 거래내역을 파악하기 어렵고, 법적 문제나 분쟁에 대응하기 어렵습니다. 예를 들어, 해외 부동산의 소유권이나 임대계약, 세금납부, 유지보수 등에 관련된 법률과 절차가 국내와 다를 수 있으며, 현지의 변호사나 중개인 등의 도움이 필요할 수 있습니다.

환율변동과 세금부담이 큽니다.
예를 들어, 해외 부동산에 투자하면 원화 대비 외화가 약세를 보일 경우 환율 손실을 입을 수 있습니다. 또한 해외 부동산의 매매차익과 배당금에 대해 양도소득세와 배당소득세가 부과될 수 있으며, 이중과세를 피하기 위해서는 해당 국가와 한국이 체결한 조세조약을 확인해야 합니다.

직접 운영하거나 관리하기 어렵습니다.
예를 들어, 해외 부동산에 투자하면 임차인의 신용도나 거래내역을 확인하기 어렵고, 부동산의 상태나 시설을 점검하기 어렵고, 임대료를 수금하기 어렵습니다. 따라서 현지의 관리업체나 중개업체에 위탁해야 할 수 있으며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

마무리

이상으로 2023년 8월 현재 국내 상황과 해외 상황을 볼 때 부동산 투자의 장단점을 비교하고, 각각의 투자 전략을 제시하였습니다. 부동산 투자는 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자 방법이지만, 최근 쏟아지는 부동산 규제와 금리 상승, 인구 감소 등으로 인해 국내 부동산 투자의 수익률이 점점 낮아지고 있습니다.

그렇다면 부동산 투자에 관심이 있는 투자자들은 어떻게 해야 할까요?
국내 부동산에 투자하는 경우에는 소득세와 양도세의 세제 혜택을 최대한 활용하고, 주거수요가 높은 지역이나 개발 가능성이 높은 지역을 선정하고, 직접 운영하거나 관리할 수 있는 범위 내에서 투자하는 것이 좋습니다.
해외 부동산에 투자하는 경우에는 다양한 투자 상품과 방법을 활용하고, 해외 경제와 부동산 시장의 성장 가능성을 분석하고, 리스크 분산과 환율 수익을 고려하는 것이 좋습니다.

하지만 무엇보다도 자신의 투자 목적과 기간, 위험 수용력 등을 고려하고, 투자하려는 부동산의 특성과 성과, 재무상태 등을 꼼꼼히 분석하는 것이 중요합니다.




참고:
[2023년 부동산 전망①]2024년까지 대세 하락장... 내년 침체 국면
2023 KB 부동산 보고서
2023년 주택시장 전망
2023년 집값 20%까지 폭락?… 미국도 암울한 전망