2023년 부동산 시장 전망, 금리와 규제, 공급과 수요의 교차점에서 어떤 흐름이 예상되나?

2023년 부동산 시장 전망, 금리와 규제, 공급과 수요의 교차점에서 어떤 흐름이 예상되나?

 
 

 
2023년 한국 부동산 시장은 금리와 규제, 공급과 수요의 교차점에서 어떤 흐름이 예상되는지 관심이 집중되고 있습니다. 지난해부터 시작된 금리인상 기조는 올해도 이어질 것으로 보이며, 정부는 부동산 시장 하락에 대응하기 위해 일부 규제를 완화하는 방향으로 정책을 조정했습니다. 또한, 신규공급은 코로나19로 인한 지연으로 인해 올해보다 내년에 더 많은 양이 공급될 것으로 예상되며, 지역별로는 수요와 공급의 균형이 달라 양극화 현상이 두드러질 것으로 보입니다.

 
 

금리인상, 부동산 가격과 임대료에 악영향 

 
2023년 한국은행의 기준금리는 1.75%까지 인상될 것으로 전망됩니다. 이미 지난해 11월과 올해 1월에 각각 0.25%씩 인상된 후, 올해 상반기에도 추가 인상이 예상되고 있습니다. 이는 미국 연방준비제도(Fed)가 통화정책을 조정하면서 글로벌 금리 상승세에 따른 것입니다.

금리인상은 부동산 가격과 임대료에 악영향을 미칩니다. 금리가 오르면 대출 비용이 증가하여 매수자들의 구매력이 감소하고, 매도자들의 매도 의사가 증가합니다. 또한, 전세가율이 하락하여 전세계약자들이 월세로 전환하거나 매매로 전환하려는 경우가 증가합니다. 이러한 흐름은 부동산 가격과 임대료의 하락을 초래합니다.

 
 

부동산 규제완화, 시장 하향화 연착륙을 위한 조치 

정부는 부동산 시장 하향화에 대응하기 위해 일부 규제를 완화하는 방향으로 정책을 조정했습니다. 지난 1월 3일 발표된 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서는 다음과 같은 내용이 합의되었습니다.

• 주택임대차보호법 개정안을 통해 임대인의 재건축·재개발 참여를 보장하고, 재건축·재개발 사업시 임차인의 입주권을 보호하는 등 재건축·재개발 사업의 원활화를 도모합니다.
• 공공주택 임대료 인상률을 5%로 상향 조정하고, 공공주택 임대료 인상률과 연계된 전세가격 상한제도를 폐지합니다.
• 수도권 규제지역에서의 신규분양가격 상한제도를 폐지하고, 수도권 외 지역에서는 신규분양가격 상한제도를 유지하되, 시장 상황에 따라 유연하게 적용합니다.
• 수도권 규제지역에서의 재건축·재개발 사업 시 분양가격 상한제도를 폐지하고, 수도권 외 지역에서는 재건축·재개발 사업 시 분양가격 상한제도를 유지하되, 시장 상황에 따라 유연하게 적용합니다.
  
  

부동산 규제완화는 시장 하향화 연착륙을 위한 조치입니다. 규제완화로 인해 부동산 가격과 임대료의 하락폭이 완화될 수 있으며, 재건축·재개발 사업의 활성화로 공급물량이 증가할 수 있습니다. 또한, 부동산 가격과 임대료의 하락으로 인해 실수요자들의 구매력이 증가할 수 있습니다.

 
 

신규공급, 코로나 19로 인한 지연으로 내년에 더 많은 양이 공급될 것 

신규공급은 코로나19로 인한 지연으로 인해 올해보다 내년에 더 많은 양이 공급될 것으로 예상됩니다. 올해는 약 24만 가구의 신규공급이 예정되어 있으나, 실제 공급량은 20만 가구 정도로 추정됩니다. 반면 내년에는 약 30만 가구의 신규공급이 예정되어 있으며, 이 중 10만 가구 이상이 서울에 집중될 것으로 보입니다.

신규공급은 부동산 가격과 임대료에 영향을 미칩니다. 신규공급이 많아지면 부동산 가격과 임대료의 상승압력이 감소하고, 하락압력이 증가합니다. 또한, 신규공급이 적절하게 분배되면 지역별로 공급과 수요의 균형을 맞출 수 있습니다.

 
 

지역별 양극화, 수요와 공급의 균형이 달라 양극화 현상이 두드러질 것

 
지역별로는 수요와 공급의 균형이 달라 양극화 현상이 두드러질 것으로 보입니다. 서울과 수도권 등 핵심지역은 인구유입과 소비수요가 높아 부동산 가격과 임대료의 하락폭이 상대적으로 작을 것입니다. 특히, 강남 3구와 용산구 등 강남권 지역은 부동산 가격과 임대료가 안정적으로 유지되거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다.

반면, 지방과 외곽지역은 인구유출과 소비수요가 낮아 부동산 가격과 임대료의 하락폭이 크거나 하락세가 지속될 것입니다. 특히, 산업구조의 변화나 코로나19로 인한 타격을 받은 지역은 부동산 가격과 임대료가 급락할 가능성이 있습니다.

지역별 양극화는 부동산 투자와 거주에 영향을 미칩니다. 지역별로 부동산 가격과 임대료의 흐름이 다르기 때문에, 투자자들은 수익률과 위험률을 고려하여 투자지역을 선정해야 합니다. 또한, 거주자들은 자신의 수입과 생활비, 부동산 가격과 임대료 등을 고려하여 거주지역을 선택해야 합니다.



 참고:

2023 Korea Real Estate Market Outlook

[하반기 경제전망] 부동산시장 '꿈틀'…하반기 매수타이밍 찾아야

집값 하락 예상했던 전문가들, 하반기 전망 줄줄이 수정

[경제전망대] 널뛰는 부동산 정책과 소비자 시장 전망

​[2023년 부동산 전망①]2024년까지 대세 하락장... 내년 침체 국면 속 금리가 최대 변수 | 아주경